آیا زمین مشاع را می توان فروخت؟
آیا زمین مشاع را می توان فروخت؟ ملک مشاع و مسائل مربوط به آن یکی از مسائل مهم ملکی است. خرید و فروش های مربوط به ملک مشاع به نسبت سایر ملک ها پیچیده می باشد. در خصوص زمین یا ملک مشاع فروش تنها در صورت رضایت صاحب آن امکان پذیر است. به این معنی که افراد نمی توانند سهم مالکان دیگر را به فروش برسانند.
ملک مشاع چیست ؟
مشاع به معنی شراکت می باشد. ملک یا زمینی که دو یا چند مالک داشته باشد را ملک مشاع می نامند. به این معنی که مالکیت این ملک در اختیار بیش از یک نفر است. سند این نوع املاک نیز سند مشاع نامیده می شود. در سند املاکی که مشاع هستند تمام قسمت های ملک به تمام افراد متعلق است. یعنی همه افرادی که شریک این ملک هستند مالک همه قسمت های آن می باشند. در مورد سهم افراد باید گفت که این سهم می تواند برابر یا متفاوت از هم باشد. اما نکته ی قابل اهمیت این است که تمام شرکا در تمام قسمت های ملک یا زمین سهم دارند. هیچ کدام نمی توانند هر طور که بخواهند از این ملک یا زمین استفاده نمایند. تمام شرکا در جزء جزء این ملک یا زمین حق مالکیت خواهند داشت.
انواع ملک یا زمین مشاع
در کل خوب است بدانید که ملک های مشاع دو نوع دارند:
1. املاک یا زمین های مشاع که شرکا با توافق با هم شریک می شوند. یعنی افراد آگاهانه و خود خواسته به یکدیگر آن را می خرند. مانند فردی که با دیگری یک زمین یا خانه را می خرند. سهم هر کدام ممکن است مساوی یا متفاوت باشد. اما این افراد آگاهانه و با خواست خود در خرید یک ملک یا زمین شریک شده اند.
2. املاک یا زمین های مشاعی که شرکا ناخواسته و ناگهانی با یکدیگر آن را شریک شده اند. مثلا در صورتی که فردی فوت می کند ملک یا زمینی که دارد به وراث می رسد. به این صورت هر یک از وراث براساس ضوابط قانون ارث سهمی از آن می برد. در این موارد هر کدام از وراث می توانند سند مالکیت جدا برای خود داشته باشند.
آیا زمین مشاع را می توان فروخت؟
از آنجا که ملک یا زمین مشاع بیش از یک مالک دارد ممکن است در زمان فروش با مسائلی مواجه شود. ممکن است مالکان با هم اتفاق نظر نداشته و دچار اختلاف در فروش شوند. با توجه به این نکته که در فروش ملک مشاع رضایت همه صاحبان اجبار است فروش این نوع ملک سخت می باشد. دخل و تصرف در مال مشاع در صورت اجازه ی تمام افراد و شرکا امکان پذیر است. در غیر این صورت امکان فروش وجود نخواهد داشت. به همین علت هر نوع معامله پیش از تقسیم مال و رضایت مالکان، در حکم معامله فضولی محسوب خواهد شد.
برای فروختن این اموال ابتدا باید تقسیم مال صورت گیرد. پس از این که مال مشاع با رضایت و توافق تقسیم شده امکان معامله ی آن فراهم می آید. در صورتی که کارشناس نظر دهد که مال مشاع قابل تقسیم نیست گواهی عدم افراز صادر شده و شرکا برای فروش باید به دادگاه مراجعه کنند. اگر برخی از شرکا راضی به فروش مال مشاع نباشند می توان به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد و اقدام به تقسیم مال مشاع نمود. در غیر این صورت یک گواهینامه مبنی بر غیر قابل افراز بودن مال صادر می شود که با استفاده از آن می شود از طریق مراجعه به دادگاه برای فروش اقدام نمود.
شرایط افراز بخشی یا فروش مال مشاع
در قانون برای فروختن یا افراز بخشی اموال مشاع شرایطی لازم است که به این شرح می باشند:
1. فروش و تقسیم اموال مشاع باید با رضایت تمام مالکان و در حضور آن ها صورت گیرد. اگر این چنین نشود (مالکی در تقسیم حضور نداشته باشد یا به سن قانونی نرسیده باشد یا از نظر سلامت عقل مشکل داشته باشد) نیاز به رای دادگاه می باشد.
2. در صورتی که مالکان مال مشاع در تقسیم بندی با مشکل مواجه شوند این مال باید مفروز شود. سپس سهم هر یک از مالکان به صورت مجزا تعیین شود. در این مورد نیز تمام مالکان باید بر سر مفروز کردن مال به تفاهم و توافق برسند.
تقسیم مال مشاع
اموالی که مشاع هستند به سه صورت قابل تقسیم می باشند:
1. تقسیم به افراز:
به این معنی که هر کدام از مالکان سهم خود را از مال مشاع با توافق دریافت می کنند و در صورتی که با هم توافق نداشته باشند این امر از طریق مراجعه به دادگاه صورت خواهد گرفت.
2. تقسیم به تعدیل:
به این صورت که مال مشاع قابل تقسیم یکسان نباشد. یعنی قسمت های آن ارزش یکسان نداشته باشند. در این صورت نیاز است که ارزش مالی آن برآورد شده و مال قیمت گذاری شود.
3. تقسیم به رد:
در مواردی نیز ممکن است که برای ایجاد تعادل و توازن از خارج وجهی به بعضی از سهم ها اضافه شود. بر این اساس امکان دارد که تعدادی از مالکان از مال مشاع سهم مشترک نبرد.
باطل شدن تقسیم بندی مال مشاع
در صورتی که مال مشاع تقسیم شود اما از نتیجه ی این تقسیم بندی مالک یا مالکانی راضی نباشند می توانند درخواست بازگشت مال به همان حالت اولیه (مشاع) را بدهند. در این موارد اگر تمام مالکان به توافق برسند امکان باطل کردن تقسیم بندی وجود دارد. در نتیجه ی این عمل سند مالکیتی که برای هر شریک و مالک صادر شده باطل خواهد شد.
سخن پایانی
همان طور که در متن بالا اشاره کردیم فروش مال مشاع یکی از معاملات پیچیده ی ملکی است. زمانی که یک ملک یا زمین بیش از یک مالک داشته باشد در زمان فروش نیاز به رضایت تمام آن هاست. بر این اساس هیچ فردی امکان فروش مال مشاع را بدون رضایت تمام شرکا ندارد. فروش این اموال در صورتی امکان پذیر است که تمام مالکان به توافق رسیده و از فروش آگاه باشند و اعلام رضایت نمایند.
